Evde Şirket Kurulur mu? Ev Adresini İş Yeri Olarak Göstermenin Şartları

Evet, evde şirket kurulabilir. Şahıs işletmesi, serbest meslek bürosu ve limited ya da anonim şirket, ev adresini iş yeri veya şirket merkezi olarak gösterebilir. Şartlar üç yerden gelir: binanın tapudaki cinsi ve yönetim planı, vergi dairesinin adreste yaptığı yoklama ve ev kiralıksa ev sahibinin onayı. Faaliyet komşuları rahatsız etmemeli ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yasaklanan türden olmamalıdır.

Uygulamada yazılım, danışmanlık, tasarım, e-ticaret, muhasebe veya çeviri gibi masa başı yürütülen işlerin büyük kısmı evden başlar. İlk yıllarda ofis kirası ödememek ciddi bir nakit avantajıdır. Ancak ev adresi bir kez iş yeri olarak bildirildiğinde vergi dairesi o adresi denetler, kira ödemesinde stopaj doğabilir ve bina yönetimiyle sorun çıkarsa işi taşımak zorunda kalabilirsiniz. Bu yazıda evde şirket kurmanın şartlarını, vergi sonuçlarını ve adım adım kuruluş sürecini anlattık.

Hangi Şirket Türü Evde Kurulabilir?

Ev adresiyle işe başlamak, şirket türünden bağımsız olarak mümkündür; değişen, kayıt sürecidir.

Şahıs şirketi ile limited şirket arasındaki vergi ve sorumluluk farklarını şahıs şirketi mi limited şirket mi karşılaştırmamızda ele aldık. Evde el emeği ürün üretip satıyorsanız şirket kurmadan önce esnaf muaflığı şartlarına bakmak işinize yarayabilir.

Ev Adresini İş Yeri Olarak Göstermenin Şartları

1. Binanın kullanım amacı: tapu ve yönetim planı

Apartman dairesi kat mülkiyetine tabiyse belirleyici metin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Kanunun 24'üncü maddesi bağımsız bölümlerde açılamayacak işleri iki grupta sayar:

• Hiçbir şekilde açılamayanlar: Tapuda mesken, iş veya ticaret yeri olarak görünen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar açılamaz. Kat maliklerinin aksine anlaşması da geçersizdir.
• Ancak oybirliğiyle açılabilenler: Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, bar, kulüp gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir.

Masa başında yürütülen bir büro faaliyeti bu listelerde açıkça sayılmaz. Ancak bu, her durumda serbest olduğu anlamına gelmez. Aynı kanunun 18'inci maddesi kat maliklerini birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlü tutar; 28'inci maddeye göre de yönetim planı bağımsız bölümlerin kullanma maksat ve şeklini düzenler. Yönetim planınızda "bağımsız bölümler yalnızca mesken olarak kullanılır" gibi bir hüküm varsa, büro kullanımı da bu hükme aykırı sayılabilir ve diğer kat malikleri eski hâle getirme talep edebilir.

Bu yüzden işe başlamadan önce:

1. Tapu kaydında dairenin cinsine (mesken mi, iş yeri mi) bakın.
2. Bina veya site yönetiminden yönetim planının bir örneğini isteyin ve kullanım amacıyla ilgili hükmü okuyun.
3. Müşteri kabul edecek, kargo trafiği oluşturacak veya ürün depolayacaksanız yöneticiyle ve komşularla önceden konuşun; gerekiyorsa kat malikleri kurulu kararı alın.

2. Ev kiralıksa: kira sözleşmesi ve ev sahibinin onayı

Kiracıysanız, konut amacıyla yapılmış bir kira sözleşmesiyle evi iş yeri olarak kullanmak ev sahibiyle uyuşmazlığa yol açabilir. Ev sahibinden iş yeri kullanımına yazılı onay alın veya kira sözleşmesine dairenin "hem konut hem iş yeri" olarak kullanılacağını yazdırın. Bu belge hem vergi dairesi yoklamasında hem de ileride çıkabilecek bir anlaşmazlıkta elinizi güçlendirir.

İş yeri kullanımı kiranın vergilendirilmesini de değiştirir; bunu aşağıda kira stopajı başlığında anlattık. Ev sahibinizi bu konuda baştan bilgilendirmek, yıl sonunda sürpriz yaşamasını önler.

3. Vergi dairesi yoklaması

Ev adresiniz vergi dairesi kayıtlarına iş yeri olarak girdiğinde idare o adreste yoklama yapar. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) işe başlama broşürüne göre işe başlama yoklamaları, mükellefiyetin tesis edildiği tarihten itibaren en geç 15 gün içinde sonuçlandırılır. Bildirim mali müşavir tarafından imzalanmışsa bu süre bir aydır.

Kayıt yolu şirket türüne göre farklıdır:

• Gerçek kişiler (şahıs işletmesi, serbest meslek) işe başlama bildirimini, işe başlama tarihinden itibaren 10 gün içinde vergi dairesine giderek, posta ile veya İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden verir.
• Limited ve anonim şirketlerde ayrı bir işe başlama bildirimi verilmez. Ticaret sicilinde tescil yapıldıktan sonra bilgiler elektronik ortamda vergi dairesine aktarılır ve mükellefiyet kaydı açılır.

Yoklama memuru adreste gerçekten faaliyet yürütülüp yürütülmediğine bakar. Kapıda kimseyi bulamaması veya adreste işe dair hiçbir iz görmemesi sorun çıkarabilir. Aynı broşür, yapılan araştırma ve yoklamalar sonucunda bilinen adresinde bulunamayan ve başka bir adreste faaliyet gösterdiğine dair bilgi edinilemeyen mükellefin kaydının idarece silinebileceğini belirtir. Pratik öneriler:

• Yoklama süresince adreste bulunabileceğiniz bir telefon numarasını kayıtlara doğru girin.
• Kapıya veya posta kutusuna işletme adını yazın.
• Çalışma alanınızı (masa, bilgisayar, varsa defter ve belgeler) gösterebilecek durumda olun.
• Kira sözleşmesi veya tapu, ev sahibi onayı ve kimlik belgesini hazır bulundurun.

İş yeri adresini değiştirdiğinizde, örneğin evden bir ofise taşındığınızda, bunu da vergi dairesine bildirmek zorundasınız.

4. Belediye ruhsatı: faaliyete göre değişir

Belediyelerin verdiği iş yeri açma ve çalışma ruhsatı, iş yerinin niteliğine göre gündeme gelir. Yalnızca bilgisayar başında yürütülen, müşteri kabul edilmeyen bir işle evde üretim yapılan, ürün depolanan veya tabela asılıp müşteri kabul edilen bir iş aynı değerlendirilmez. Faaliyetinizin ruhsat gerektirip gerektirmediğini, evinizin bağlı olduğu belediyenin ruhsat birimine işe başlamadan önce sorun.

Hangi İşler Evde Yürütülmemeli?

Kanundaki yasaklar ve uygulamadaki riskler birlikte düşünüldüğünde, şu faaliyetler için ev adresi uygun bir seçenek değildir:

• Sağlık kuruluşu niteliğindeki işler (klinik, poliklinik, laboratuvar vb.).
• Gıda üretimi ve satışı yapılan yerler (fırın, pastane, lokanta).
• İmalathane, atölye, matbaa veya boyahane gibi üretim yapılan, ses ve koku çıkaran işler.
• Sürekli müşteri kabul edilen dükkân ve galeri tipi satış noktaları.
• Yoğun stok tutulan, palet veya koli trafiği oluşturan e-ticaret depoları.

Bu işlerde ev adresi hem kat mülkiyeti hem de ruhsat açısından sorun yaratır. E-ticarette düşük hacimle başlıyorsanız stoku evde tutmak mümkün olabilir; ancak hacim büyüdükçe ayrı bir depo veya fulfillment hizmetine geçmeyi planlayın.

Evde Çalışmanın Vergi Sonuçları

Kira stopajı: kiranın tamamı tevkifata girer

Ev kiralıksa ve şirketiniz ya da işletmeniz kirayı ödüyorsa, kira artık yalnızca konut kirası değildir. GİB'in kira geliri rehberine göre Gelir Vergisi Kanunu'nun 94'üncü maddesinde sayılanlar, kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapar. Aynı rehber şunu açıkça belirtir: Kiralanan gayrimenkul hem konut hem iş yeri olarak kullanılıyorsa, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabidir.

Yani evin tek odasını ofis yapmanız, kiranın yarısını değil tamamını stopaja sokar. Kiracı basit usulde vergilendiriliyorsa kesinti yapma yükümlülüğü yoktur.

Örnek: Sözleşmedeki brüt aylık kira 25.000 TL

Gelir vergisi kesintisi (stopaj):  25.000 × %20 = 5.000 TL
Ev sahibine ödenecek net kira:     25.000 − 5.000 = 20.000 TL

Kesilen 5.000 TL, muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle
beyan edilip vergi dairesine ödenir.

Ev sahibiyle kira net olarak konuşulduysa brüt tutarı bulmak için net kirayı 0,80'e bölün (20.000 ÷ 0,80 = 25.000 TL). Stopajın genel mantığını stopaj nasıl hesaplanır yazımızda anlattık. Basit usul ile gerçek usul arasındaki farkları merak ediyorsanız basit usul mü gerçek usul mü karşılaştırmamıza bakabilirsiniz.

Oranlar ve beyan sınırları değişebildiğinden, işlem yapmadan önce güncel oranı GİB'in kira geliri rehberinden kontrol edin.

Ev giderleri gider yazılabilir mi?

Serbest meslek kazancı elde edenler için kural açıktır. GİB'in serbest meslek kazancı rehberine göre ikametgâhının bir kısmını iş yeri olarak kullananlar:

• Ev kiralıksa, ödedikleri kiranın tamamını ve ısıtma, aydınlatma gibi diğer giderlerin yarısını indirebilir.
• Ev kendi mülkleriyse, kira yerine evin amortismanının yarısını gider yazabilir.

Örnek: Serbest meslek erbabı (A), hem oturduğu hem çalıştığı daire için
yılda 300.000 TL kira ve 60.000 TL elektrik, doğalgaz ve su gideri ödüyor.

İndirilebilir kira:            300.000 TL (tamamı)
İndirilebilir genel gider:     60.000 × 1/2 = 30.000 TL
Toplam indirilebilir gider:    330.000 TL

Kendi mülkü olan evde amortismanın nasıl hesaplandığını amortisman nedir, nasıl hesaplanır yazımızda bulabilirsiniz.

Ticari kazanç elde eden şahıs işletmeleri ve şirketler için Gelir Vergisi Kanunu'nda serbest meslekteki gibi "kiranın tamamı, diğer giderlerin yarısı" şeklinde ayrı bir paylaştırma hükmü bulunmaz; GİB'in ticari kazanç rehberinde de bu yönde bir kural yer almaz. Ortak kullanılan evin hangi giderinin ne ölçüde işle ilgili sayılacağı somut duruma göre değerlendirilir. Bu durumda mali müşavirinizle birlikte hareket edin; tereddüt varsa GİB'den özelge talep edebilirsiniz.

Hangi gider türünde olursa olsun, faturanın veya belgenin işletme adına düzenlenmesi ve giderin işle bağlantısının gösterilebilmesi gerekir. Giderleri kişisel harcamalardan ayrı izlemek, hem beyan döneminde hem de olası bir incelemede işinizi kolaylaştırır.

Adım Adım: Ev Adresiyle Şirket Kurulumu

1. Şirket türüne karar verin. Şahıs işletmesi, serbest meslek veya limited şirket seçimini vergi yükü, sorumluluk ve büyüme planına göre yapın. 29 yaşını doldurmamış, ilk kez mükellef olacak girişimciler için genç girişimci kazanç istisnası şartlarına da bakın.
2. Binayı kontrol edin. Tapu cinsine ve yönetim planındaki kullanım hükmüne bakın; faaliyetiniz Kat Mülkiyeti Kanunu md. 24'teki listelerden birine giriyorsa ev adresini kullanmayın veya gerekli kararı alın.
3. Ev sahibinin yazılı onayını alın (ev kiralıksa) ve kira sözleşmesinde iş yeri kullanımını belirtin.
4. Belediyeye sorun. Faaliyetiniz için iş yeri açma ve çalışma ruhsatı gerekip gerekmediğini öğrenin.
5. Kaydı yaptırın. Gerçek kişiyseniz işe başlama bildirimini 10 gün içinde verin; limited veya anonim şirketse tescil sonrası vergi kaydı otomatik açılır.
6. Yoklamaya hazırlanın. Adreste bulunabileceğiniz günleri ayarlayın, kapıya işletme adını yazın, belgeleri hazır tutun.
7. Muhasebe düzenini baştan kurun. Kira stopajını, ev giderlerinin işle ilgili kısmını ve işletme harcamalarını ilk aydan itibaren ayrı kaydedin.

Sık Yapılan Hatalar

• Yönetim planını okumadan başlamak. Planda "yalnızca mesken" hükmü varsa bir komşunun şikâyeti, işinizi taşımak zorunda kalmanıza yol açabilir.
• Kiracı olup ev sahibine haber vermemek. İş yeri kullanımı hem sözleşme hem de vergi açısından ev sahibini etkiler.
• Kira stopajını yalnızca ofis olarak kullanılan odaya uygulamak. Kısmi iş yeri kullanımında kesinti kiranın tamamı üzerinden yapılır.
• Yoklamada adreste bulunmamak. Ulaşılamayan mükellef sorunu, mükellefiyet kaydının silinmesine kadar gidebilir.
• Ev ve iş harcamalarını karıştırmak. Hangi faturanın işe ait olduğunu sonradan ayıklamak hem zaman kaybettirir hem de gider indirimini zayıflatır.

Sık Sorulan Sorular

Limited şirket ev adresinde kurulabilir mi? Evet. Limited şirketin merkez adresi olarak ev adresi gösterilebilir. Tescil sonrası vergi kaydı otomatik açılır ve vergi dairesi bu adreste yoklama yapar. Binanın yönetim planı ve ev kiralıksa ev sahibinin onayı, şahıs işletmesinde olduğu gibi limited şirkette de önemlidir.

Ev adresini iş yeri göstermek için komşuların izni gerekir mi? Masa başı bir büro faaliyeti için kanunda genel bir komşu izni şartı sayılmaz. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu md. 24'teki dükkân, imalathane, gıda veya eğlence yeri gibi işler mesken nitelikli dairede ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir. Yönetim planında konut dışı kullanımı kısıtlayan bir hüküm varsa ona da uymanız gerekir.

Evin bir odasını ofis yaparsam kiranın ne kadarı stopaja tabi olur? Tamamı. GİB'e göre kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabidir. Basit usuldeki kiracıların kesinti yükümlülüğü yoktur.

Kendi evimde çalışırsam kira gideri yazabilir miyim? Kendi evinize kira ödemediğiniz için kira gideri doğmaz. Serbest meslek erbabıysanız evin amortismanının yarısını ve ısıtma, aydınlatma gibi giderlerin yarısını indirebilirsiniz. Ticari kazançta durumu mali müşavirinizle değerlendirin.

Evden ofise taşınırsam ne yapmalıyım? Yeni adresi vergi dairesine bildirmeniz gerekir. Şirketiniz ticaret siciline kayıtlıysa merkez adresi değişikliğini sicilde de tescil ettirin.

Ev Ofisin Giderlerini Baştan Ayrı Tutun

Evden çalışmanın en büyük riski, ev ve iş harcamalarının birbirine karışmasıdır. Kira, stopaj, elektrik, internet ve iş için yapılan diğer harcamaları ilk günden ayrı kaydetmek, beyan döneminde neyin gider yazılabileceğini netleştirir. Paramset gelir gider programı ile iş harcamalarınızı kategorilere ayırabilir, faturalarınızı ve tahsilatlarınızı tek panelden izleyebilirsiniz. İşiniz büyüdüğünde aynı kayıtlar ön muhasebe programı içinde cari, stok ve e-fatura süreçleriyle birlikte yönetilebilir.

Kaynaklar

• Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) – Lexpera — md. 18 (kat maliklerinin yükümlülükleri), md. 24 (yasak işler), md. 28 (yönetim planı)
• Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2026) – Gelir İdaresi Başkanlığı — kira ödemelerinde %20 vergi kesintisi, hem konut hem iş yeri olarak kullanılan gayrimenkulde kiranın tamamının kesintiye tabi olması, basit usuldeki kiracılar
• Serbest Meslek Kazancı Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2026) – Gelir İdaresi Başkanlığı — ikametgâhın bir kısmını iş yeri olarak kullananların indirebileceği giderler
• Ticari Kazanç Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2026) – Gelir İdaresi Başkanlığı — ticari kazancın tespitinde indirilecek giderler
• İşe Başlama/Bırakma ve Değişiklik Bildirimi Broşürü – Gelir İdaresi Başkanlığı — işe başlama bildirimi süresi, kurumlar vergisi mükelleflerinde otomatik kayıt, yoklama süreleri, mükellefiyet kaydının silinmesi